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再见了,炒房客!一个时代结束了!

发布时间:Mar 02, 2019         已有 人浏览

圣诞老人悄悄把礼物塞进床头的长筒袜里,楼市最近也收到了一份不小的礼包。

12月26日,衡阳市发改委、住建局下发通知,衡阳将从2019年1月1日起暂停限价政策,成为第一个明确发文取消限价的城市。

但故事还要从12月18日山东菏泽说起。

当日,菏泽市住建局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,提出“取消新购住房限制转让措施”等政策,正式打响取消限售政策的第一枪。

猛然间,舆论哗然!而且一天后,菏泽市住建局进行官宣确认。

随后接二连三爆出广州、珠海、杭州都有楼市政策微调,给空气紧张的楼市豁开一道缺口。

不过,这都只是前菜。

终于,在12月19日至21日召开的中央经济工作会议一锤定音:坚定“房住不炒”的基调,同时还补充了“因城施策、分类指导”。

这意味着,调控的天平在长时间倾斜之后,慢慢地向另一边平衡,走向边际宽松。可以预料的是,这一次,楼市不会再次依靠强刺激进行“休克疗法”,而是通过适度松绑喘一口气。

对此,有的人欢欣鼓舞,但也有的人要为自己捏一把汗了。

PART 1

楼市的暖风仍在持续。

12月24日,平安夜。

这天,全国住房和城乡建设工作会议召开,对于2019年楼市的方向,住建部给出了“稳地价、稳房价、稳预期”六个字。

公告是这样说的:

2019年将以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。

汉字的博大精深就在这里,尽管只是几个字的变化,但风向已发生显著变化。

如果你还记得,2017年政府工作报告说的是“遏制房价过快上涨”。

到了今年7月31日,中共中央政治局在部署下半年经济时,对房地产市场的调控力度进一步加大,旗帜鲜明地要求“坚决遏制房价上涨”

而半年之后的当下,“三稳”就像一股和风细雨,给楼市打了一针定心剂。

为什么这么说呢?

我们来看10月份的数据:

杭州二手市场成交量仅1939套,低于今年2月的成交量,更是创下2014年来的同期新低,同比暴跌60%;

北京二手住宅成交8879套,是2月份后首次成交量不足万套,环比下降41.9%;

同期深圳二手住宅共成交3787套,环比下降23.5%。除今年2月份春节影响成交只有3133套外,该月成交量创下近20个月以来的最低值。

一叶知秋,彼时全国主要城市市场明显变冷,楼市已经走下坡路。

10月和12月的政治局会议(研究经济工作)也是压根就没提到房地产。毕竟从这惨淡的成交情况来看,楼市是暂时被管住了,也就没有再拉出来敲打的必要了。

但真的就对楼市的凉意放任不管吗?

随它去是不可能随它去的。“三稳”就由此催生,而且使命已经很明确了。“稳”就是要找到一个相对平衡的点,既不能太热,同样也不能太凉。也就是说,目前对于“防止房价大跌”已经超过了“防止房价上涨”,成为了住建部首要任务。

这也就意味着,调控政策已经到达了一个相对底部。

PART 2

有中介就开始忽悠了,政策底到了,现在不下手随时就要涨。但事实告诉我们,市场反应需要时间。

就拿作为楼市风向标的深圳来说,2014年930新政放松信贷政策后,市场预期向好,但也没有立刻大涨,而是等到2015年330新政进一步刺激才起飞。

所以目前市场还在探底的过程。

来复习一下住建部报告的内容:

什么意思呢?答案很简单,2019年政府会大力支持刚需和改善型置业者。可能会对此前的各种严格的限购、限售等政策进行适度松绑,为刚需和改善型营造更有利的置业环境。

最经典的案例莫过于12月18日晚山东菏泽出台取消新购住房2年限售措施。

21日,珠海市抛出重磅,称相关区域已经降低购房门槛,降低对非珠海市户籍居民购房连续缴纳社保的时长要求;就连深圳也在22日放出信号,可能会提高豪宅税的门槛。

还有刚需关注的利率问题。

华夏 时报》称,最新的深圳商业银行房贷利率情况显示,中国银行、工商银行、北京银行、花旗银行首套房贷利率上浮10%,利率为5.39%。而此前,深圳四大行首套房贷利率都是上浮15%,只有个别小银行利率松动。

在更大的层面上,融360在12月11日发布的《2018年11月中国房贷市 场报告》则显示,2018年11月,全国首套房贷利率环比增幅结束了22个月以来的“连涨”,首现“零涨幅”。

换言之,房贷利率上涨或许已经到达了顶端,房贷松动或进一步出现,这对于刚需来说无疑是另一个好消息。

可能你要问我,在这样的市况下,到底能不能买房?

我算命得出来的大致结论是:

1、北上广深已经进入了相对的底部区域,可择机买了。

2、从现在开始到2019年上半年,都是一线城市刚需、改善型需求和中长线投资客的较好买入时机。

3、至于炒房客,不建议买,一年内看不到大幅上涨的可能。

4、强二线城市,比如杭州、厦门、武汉,也可以看看了。

5、三四线城市我不太看好,至少在相当长的一段时间内,我都不会关注这个市场。

PART 3

当然了,得强调一句,2019年,国家仍然不会允许房价大涨。如果有个别城市因为政策微调后,市场过热,那么政策可能会再次收紧。

因此,想赚快钱的炒房客就没那么好过了。

在“房子=财富”的认知下,不乏对房子趋之若鹜的炒房客,甚至不惜在市场火热的时候利用金融杠杆囤了大量房产,身体力行着“给我一个杠杆,我可以撬动地球的房价”的信条。

新华 社就曾报道,今年7月前还是一名培训机构的特级培训师,平均每月收入超过二十万的徐坚强,在2017年年初的时候陆陆续续在杭州上海南京等地投资了四套房产,用了各种形式的贷款,连本带息总共贷了1100多万,平均每月大概还十万。

但好景不长。他今年7月份离职了,此前忽视的高危漏洞就汹涌而至了。

原本,每月的房子租金和一些个人投资刚好够还上新的贷款,关键是除了1月初断供的安徽房产,还有两套房的贷款没有还清,还有两个孩子、四个老人要养。

咬咬牙,他决定把上海静安区的85平小户型出了。

奈何覆巢之下,安有完卵。

上海二手房指数办公室发布的数据显示,截至11月,上海二手房指数已经连接11个月环比下行,该月上海二手房成交量为1.3万套。

结果挂牌不到690万,比周边房源均价低了近60万。看房的倒是多,买房的没几个。

房产变现能力大打折扣。现在徐坚强压力巨大,夜不能寐。

您还别说,这还是一线城市中心区的房子。如果是三四线的房子,情况就更惨了。

道理很简单,就拿三线城市2018年前9月和2017 年同期相比,供地数及面积分别增加 7.65%与 18.01%。但需求端在棚改货币化收紧后更为不足,下降的风险很大。毕竟没有庞大的人流涌入,有的甚至还是净流出,拿什么来支撑房价的上涨呢?

自然,诸如成都、杭州、深圳等有着庞大的住房需求的强二线城市和一线城市就成了炒房客眼里的香饽饽。

但炒房客们首先要掂量掂量,自己还杀得进去吗?

眼下国家坚决落实“房住不炒”,指明来年“稳低价、稳房价、稳预期”的首要任务。一方面要释放适度刺激的信号,但并不会违背过去几年持续在进行的去杠杆、调结构的初衷。

这时候炒房客再想炒房,虽说整体上限售、限购、限贷等可能会有所放松,但炒房客可别想得太美,尤其是强二线和一线城市,过去对炒房客的限制能有多严厉,之后也并不会随便将就,政策上的制约还是逃不了的。

如果是高杠杆就更惨了。

正如前面多次强调的,2019年也好,以后也好,可能我们会迎来的一个“温吞吞的市场”,不准大涨,也不准大跌。可炒房客冒着风险借着成本高企的钱,不就是为了搏一搏摩托变路虎嘛。

对于资本而言,逐利是根本动机,赚钱就是王道。不大涨怎么回本怎么赚大钱?如果只能勉强跑赢通胀,对不起,这点肉沫真的不足以填满他们的倾盆大口,恐怕连借贷成本都补不上。

一旦现金流出现问题,面临的就是价不涨、卖不掉、负债高的令人窒息的境地了,可谓是“在作死的边缘试探”。

有人难免要说,等到房价涨起来,炒房客就发财了。还等不到房价再次涨起来,他们就先要破产了。

建设银行董事长田国立说过:“现在买房也赚不了钱了,你现在买不就是高位接盘了吗?”

我就把这句话送给炒房客们吧。

最后说一句,房子仍然是很好的资产,跑赢个通胀啥的基本没问题。但指望靠炒房暴富,恐怕是没有了,那个时代已经与我们渐行渐远了。

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